تم اقتراح سياسة الإسكان في مدينة نيويورك بواسطة حاكمة الولاية كاثي هوكول في ميزانية عام 2025، وهذه السياسة لها القدرة على تحريك موجة جديدة من التطوير بما في ذلك تحويل المكاتب إلى وحدات سكنية. تتضمن السياسة تحفيزات ضريبية للإسكان الجديد، وزيادة طفيفة في السماحيات لتحسين الشقق المستأجرة بإيجار ثابت، بالإضافة إلى تقديم تنظيمات جديدة تتعلق بالوحدات المتوفرة في السوق الحرة. يمكن الاطلاع على ملخص موجز للسياسة الجديدة في هذا المقال.
يأتي السياسة الجديدة مع تكلفة إضافية من خلال زيادة التنظيمات على وحدات السكن الحرة وعدم تحسين كبير للتنظيمات القاسية للوحدات بإيجار ثابت. ونتيجة لذلك، نعتقد أن هذه السياسة محايدة إلى تحديات لأصحاب المباني القائمة ومفيدة للمطورين. تضمنت القوانين الجديدة لبنايات السكن الحر للمرة الأولى قواعد تنظم تعرف بـ “الطرد لسبب جيد”، ويشمل بعض الاستثناءات كالمباني التي تم تطويرها في عام 2009 أو بعد ذلك، والوحدات التي يتم تأجيرها بما يزيد عن 245% من أسعار السوق العادلة، وأصحاب العقارات الذين يمتلكون ما لا يزيد عن 10 وحدات في ولاية نيويورك.
جدير بالذكر أن الحكومة قامت بفرض حدود على زيادات الإيجار بمستوى 10% أو 5% بالإضافة إلى مؤشر أسعار المستهلك (CPI)، وسيتعين على أصحاب العقارات المخضعين للتنظيم تجديد عقود الإيجار سنويًا ما لم يُظهر المستأجر “سبب جيد” لرفض تجديد العقد. ورغم أن هناك احتياطات أعلى من المتوقع وتضمين المزيد من الاستثناءات، فإن القلق يدور حول تأثير الحكومة من تنظيم الوحدات في السوق الحر. وتعتبر تلك السياسات القيدية عاملًا يمكن أن يُثير قلق المستثمرين حيث قد يتراجعون عن هذا السوق عقب معرفتهم بالسياسات القيدية على وحدات لم تكن مخولة بالتنظيم.
تم تحفيزًا طلب الإطلاق الجديدة خلال اتساع نطاقها عندما تم كبح المشروعات الجديدة بسبب انتهاء استفادة خفض الضرائب 421a في عام 2022. وبسبب تنكيس الأسعار في السوق يُحتمل أن يكون هناك حاجة ماسة لبناء 50،000 وحدة سكنية جديدة سنويًا خلال العقد القادم لمواجهة أزمة الإسكان. يتضمن الميزانية الجديدة إحلال برنامج خفض الضرائب 421a ببرنامج جديد لإحلال الضرائب 485x، والذي سيقدم خمسة خيارات للتطوير المختلفة حسب عدد الوحدات وموقع المشاريع.
السياسة السكنية الجديدة تشهد أيضًا تقديم حوافز ضريبية لتشجيع تحويل المكاتب إلى وحدات سكنية، برنامج لم يكن موجودًا منذ انتهاء استفادة استثناء الضرائب 421-g والذي شجع على تطوير 13،000 وحدة سكنية جديدة في سفل مانهاتن بين عامي 1995 و 2006. تسمح الميزانية أيضًا للمدينة برفع الحد الأدنى لنسبة الأرض الكلية من 12 مرة إلى مناطق سكنية بنسبة أرضية ما بين 15 و 18، وستتضمن خطة العمدة تلك الإصلاحات التي ستمكن من تنمية الإسكان الجديدة في جميع أنحاء المدينة. ومع هذه السياسة المقررة فإن الأمل أن يقوم البنك المركزي بتخفيض الفائدة هذا العام، مما سيولد نشاطًا أكبر في النصف الثاني من العام.
